DataLife Engine > �� > არგატეხილი იხტიბარი და ”არაშენდად” გადაქცეული თბილისი

2009 წლეს ვწერდით ხან ”მძიმე” ხანაც ”მსუბუქ” მასალებს, რაზეც, ხშირ შემთხვევაში, ასევე, მძიმე და მსუბუქ შეფასებებსაც ვიღებდით. თუმცა, აქვე მინდა იმათ საყურადღებოდ, ვისაც აქამდე არ გაუგია, აღვნიშნო, რომ ჟურნალისტის მოვალეობა მეტწილად პრობლემაზე მინიშნებაა და ნაკლებად კარგის ხოტბა-დიდება, ეს რეკლამაა. ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, იმედს ვიტოვებ, რომ წლის ბოლოსთვის განაწყენებული არავინ დამრჩება და მომავალ 2010 წელს კიდევ უფრო შედეგიანად გავაგრძელებ მათთან თანამშრომლობას.
მაშ ასე, უძრავი ქონების ბაზარი 200 წელს. დავიწყოთ მეტ-ნაკლებად უკვე გადატანილი ეკონომიკური კრიზისით, რომელმაც საკმაოდ მძიმე ასახვა ჰპოვა სამშენებლო სექტორში და მივყვეთ თანმიმდევრულად.
2009 წლის დასაწყისში ომგამოვლილ საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე მდგომარეობა კვლავ სავალალო რჩებოდა. წლის პირველ ნახევარში შეჩერებული იყო ყველა დაწყებული მშენებლობა, ვინაიდან და რადგანაც დეველოპერებს არ ჰქონდათ ფინანსები დაწყებული მშენებლობების დასასრულებლად (რომ აღარაფერი ვთქვათ ახლის წამოწყებაზე), მოსახლეობას კი სავსებით სამართლიანად არ ჰქონდა ნდობა დეველოპერთა მიმართ, რომ მათი ნაწარმი შეესყიდა. გარდა ამისა, ისინი ომისა და კრიზისის შემდეგ ყოველდღე უფრო და უფრო ელოდებოდნენ ფასების დავარდნას, ყველაფერი ეს კი საბოლოო ჯამში ქმნიდა გამოუვალ მდგომარეობას.
იმ პერიოდში იმის საფრთხეც კი არსებობდა, რომ თბილისი დაუმთავრებელი შენობების ქალაქად გამოცხადდებოდა და მათ უკან ათასობით მუშახელი, ბინით დაუკმაყოფილებელი მოსახლე და რაც ყველაზე მთავარია, ამ სექტორზე მიბმული ყველა ის პატარა ბიზნესი, რასაც მნიშვნელოვანწილად ამუშავებს უძრავი ქონება, უფუნქციოდ დარჩებოდა, რაც თავისთავად შექმნიდა კრიზისის ახალ ტალღას და რაც, ასევე, გამოიწვევდა მოსახლეობის დაზარალებას.
შექმნილი მდგომარეობიდან გამოსავალი მერიის მხარდაჭერით ნაპოვნი იქნა. დიდი სჯა-ბაასისა და ფიქრის შემდეგ, `მენაშენეთა ასოციაციის~ მიერ შეთავაზებულ პროექტს, რომელსაც დღეს უკვე მოსახლეობა "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლის" სახელწოდებით იცნობს, მერიამ ბანკების დახმარებით ხორცი შეასხა და დეველოპერებმაც შვებით ამოისუნთქეს. დღეს უკვე ამ პროექტში მონაწილე ყველა დეველოპერი ერთხმად აღიარებს, რომ ეს მათთვის ყველაზე დიდი მონაპოვარი იყო კრიზისის პერიოდში, რის შემდეგაც მათმა უმრავლესობამ ყველა შეჩერებული მშენებლობის განახლება დაიწყო.
მიუხედავად ამისა, მერიის ამ გადაწყვეტილებას არაერთგვაროვანი შეფასებები მოჰყვა ექსპერტულ წრეებში. მათი ნაწილი თვლიდა, რომ უძრავ ქონებას, როგორც დამოუკიდებელ ორგანოს, თავად უნდა ეპოვა შექმნილი ჩიხიდან გამოსავალი და საკუთარ თავს თავადვე დახმარებოდა ან სულაც გაკოტრებულიყო.
თუმცა, აქვე ისიც უნდა აღინიშნოს, რომ ეს პროექტი არა მხოლოდ დეველოპერებისთვის იყო ხელსაყრელი, არამედ ამით ორივე მხარემ მნიშვნელოვნად ისარგებლა.Aამ ორისგან განსხვავებით კი ნაკლები მოგების და დიდი რისკის ქვეშ იდგა და დღესაც დგას საბანკო სექტორი, რომელიც აქტიურად ითხოვდა მაკონტროლებელი კომისიის შექმნას, რათა გაკონტროლებულიყო მათ მიერ გამოყოფილი ნებისმიერი თანხის მიზანმიმართულობა. რასაც მოგვიანებით "მენაშენეთა ასოციაციის" პრეზიდენტი ირაკლი როსტომაშვილიც დადებითად გამოეხმაურა. მისი თქმით, ამ სექტორში მაკონტროლებელი ორგანოს შექმნა ნამდვილად აუცილებელია პირამიდების არსებობის და მშენებლობის ჩაბარებისას მოხშირებული დაგვიანებების, სამშენებლო და საბანკო სექტორში სწორი და ძლიერი რეგულირების არარსებობის შედეგების გათვალისწინებით. რაც ნიშნავს იმას, რომ ამ სექტორშიც ვიღაც არაბიზნესური მეთოდებით თამაშობდა და სწორედ ამის გამო გახდა საჭირო ამ ორგანოს შექმნა, მაშინ როდესაც საქართველოს პრეზიდენტი თავისუფლების აქტის ინიციატივით გამოდის. თუმცა ეს კიდევ სხვა თემაა, რომელზეც უკვე ვისაუბრეთ.
მივუბრუნდეთ ისევ უძრავი ქონების დღევანდელობას. დღეს, მიუხედავად კრიზისის ლღობისა, სამშენებლო სექტორის ფეხზე დადგომას და განვითარებას მინიმუმ 500 მილიონი დოლარის ინვესტიციის და შეღავათიანი სესხის მოზიდვა სჭირდება. ამ ეტაპზე სამშენებლო კომპანიები პოსტკრიზისულ მდგომარეობაში იმყოფებიან და ინვესტიციების მოსაზიდად და სტაბილურობის შესანარჩუნებლად მთავრობის თანადგომას ითხოვენ. თავის მხრივ კი მთავრობა და ეკონომიკური განვითარების მინისტრი ზურაბ პოლოლიკაშვილი სამშენებლო კომპანიებს ინვესტიციების მოძიებაში დახმარებას უკვე დაჰპირდა. ვნახოთ, როგორ გაგრძელდება ეს დაპირებები 2010 წლიდან.
2009 წლის მიწურულს ჩვენ დავუკავშირდით ქართულ ბაზარზე არსებულ დეველოპერულ კომპანიებს და მათ წარმომადგენლებს სამუშაო წლის შეჯამება და სამომავლო გეგმების გამხელა ვთხოვეთ.
დეველოპერული კომპანია "აქსისი" 2009 წელს კრიზისულ პერიოდად, თუმცა მაინც დადებითად აფასებს. კომპანიის ოფიციალური განცხადებით, 2009 წელს სამშენებლო კომპანიებისთვის ერთ-ერთი მთავარი პრობლემა ხალხის დაკარგული ნდობის მოპოვება იყო, მეორე დიდი პრობლემა კი სამშენებლო მასალების მცირედით გაძვირება, რადგან კრიზისულ პერიოდში მასალების გაძვირებამ გარკვეულწილად პრობლემები შექმნა. თუმცა "აქსისის" მარკეტინგის მენეჯერის რეზი ნიჟარაძის თქმით, მიმდინარე წელს კომპანიამ მშენებლობა 50 ათას კვადრატულ მეტრ ფართობზე განახორციელა და გაყიდვების რაოდენობა დაახლოებით 40%-ით გაზარდა. მან ჩვენთან საუბრისას აღნიშნა, რომ 2009 წელი ძალიან მძიმედ დაიწყო და მთელი წლის განმავლობაში მდგომარეობის უკეთესობისკენ შეცვლას არც ელოდნენ, თუმცა წლის მეორე ნაწილი, პირველთან შედარებით, გაცილებით ნაყოფიერი აღმოჩნდა და ამ დროიდან დაიწყო სტაბილური გაყიდვებიც, - "ამის გარდა, ჩვენ მოვახერხეთ რაღაც ხარჯების ოპტიმიზაცია, მინიმიზაცია და შევქმენით რამდენიმე ისეთი პროდუქტი, რომელიც მომავალ 2010 წელს ძალიან დაგვეხმარება საქმიანობაში. ეს არის საოფისე ფართი კუტუზოვზე და სავაჭრო ფართი ყაზბეგის ქუჩაზე, რომელსაც ახლა ვასრულებთ და 2010 წლიდან უკვე გაიხსნება. ამ ორივე ფართს ჩვენ ვაქირავებთ, რაც ნიშნავს იმას, რომ 2010 წლის პირველი კვარტლიდან უკვე კომპანია "აქსისს" ექნება საკმაოდ სოლიდური ყოველთვიური, გარანტირებული შემოსავალი არა გაყიდვებიდან, არამედ გაქირავებიდანაც.
აღმავლობაში დიდი როლი ითამაშა ასევე "ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამამ", რომლის პირველი ეტაპი ივლისში დაიწყო და სექტემბერში დასრულდა. ჩვენ 1700კვმ დაფინანსება მივიღეთ, რამაც ჯამში მილიონ 300 ათასი დოლარი შეადგინა. ვფიქრობთ, რომ კრიზისი გადავლახეთ, გვაქვს ახალი გეგმები, დაგეგმილი გვაქვს ასევე რამდენიმე ახალი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის დაწყება, დაახლოებით 4-5 სართულიანების, რომელთაც ჩვენ წლის განმავლობაშივე აუცილებლად დავასრულებთ. იმედი გვაქვს, ყველაფერი უკეთესობისაკენ შეიცვლება".
დაახლოებით იგივე შეფასებები კეთდება ერთ-ერთ უმსხვილეს დეველოპერულ კომპანია "არსშიც". როგორც კომპანიის საზოგადოებასთან ურთიერთობის სამსახურის წარმომადგენელმა თიკო რატიანმა განგვიცხადა, 2009 წელი დეველოპმენტებისთვის გადამწყვეტი წელი იყო, რადგანაც 2008 წელს მსოფლიო კრიზისის და აგვისტოს ომის ნეგატიური გავლენა ყველაზე მძაფრად 2009წლის პირველ ნახევარში აისახა დარგებზე, - `მნიშვნელოვნად შემცირდა სექტორში საფინანსო ინსტიტუტების მხრიდან თანხების დაბანდება კრედიტების და ინვესტიციების სახით, ასევე ფაქტიურად შეწყდა იპოთეკური და სამომხმარებლო სესხების გაცემაც. მომხმარებელში გაუმართლებლად შექმნილმა ფასების ვარდნის მოლოდინმა, მნიშვნელოვნად შეამცირა დარგში გაყიდვები, თუმცა 2009 წლის მეორე ნახევარში ამოქმედდა მერიის პროგრამა ,,ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე~, რამაც ბაზარზე სიტუაციის გაჯანსაღება გამოიწვია.
ამ პროგრამის განხორციელებით დეველოპერებმა გაჩერებული მშენებლობის განახლება შეძლეს. "არსმა" ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამის ფარგლებში 9 მლნ აშშ დოლარის დაფინანსება მიიღო და ყველა გაჩერებულ ობიექტზე სამშენებლო პროცესი განაახლა. 2008 წელთან შედარებით, კომპანიაში გაყიდვების მაჩვენებელი 20%-ით გაიზარდა.
განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო "არსი-ბათუმის" კომერციული და საოფისე ფართების რეალიზაცია, რომელიც 2010 წლის პირველ ნახევარში დასრულდება და შევა რეალიზაციაში.
2009 წლის მარტიდან "არსი" "მენაშენეთა ასოციაციის" თავმჯდომარე კომპანია გახდა, რომლის აქტიური მონაწილეობით და ინიცირებით ქვეყნის და თბილისის მთავრობასთან ერთად შემუშავდა ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამა "ძველი თბილისის ახალი სიცოცხლე".
2008 წელთან შედარებით არქიტექტურული დაკვეთების რიცხვი 25%-ით გაეზარდა. ,,სტუდია არსმა" 2009 წლის განმავლობაში 50-მდე კერძო საცხოვრებელი სახლის და 20-მდე მრავალფუნქციური კომპლექსის არქიტექტურული პროექტის დაკვეთა მიიღო".
მიმდინარე 2009 წელს დადებითად აფასებს დეველოპერული კომპანია "ცენტრ პოინტი ჯგუფიც". კომპანიის დამფუძნებლის მაია რჩეულიშვილის განმარტებით, კომპანიაში სიტუაციის მკვეთრი გაუმჯობესება 2009 წლის სექტემბრიდან შეინიშნა, რაც "ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროგრამამ" და დღგ-ს დაბრუნებამ განაპირობა. მისივე ინფორმაციით "პოინტმა" წლის განმავლობაში მშენებლობა 200 ათასს კვადრატულ ფართობზე განახორციელა. აქედან კი ამ დროისთვის 5000კვმ. უკვე გაყიდა.
სამშენებლო კომპანია "მოდული" წინა წელთან შედარებით მიმდინარე წელს სტაბილურად აფასებს. როგორც კომპანიის მენეჯმენტში განაცხადეს, 2009 წელი სამშენებლო სფეროსთვის მძიმე იყო და ამ ეტაპზეც საკმაოდ ბევრი პრობლემა არსებობს, თუმცა კრიზისის დაძლევის ნიშნები უკვე შეინიშნება. ამ ფონზე კი გაყიდვებმა უმნიშვნელოდ, მაგრამ მაინც მოიმატა. ამჟამად კომპანია მშენებლობას 6 პროექტზე ახორციელებს.
"სასკო ჯგუფში" კი ფინანსური მენეჯერის ედიშერ ჩოკორაიას ინფორმაციით,
2009 წელი 2008 წელთან შედარებით უფრო გაწონასწორებული აღმოჩნდა, –"მაისიდან შედარებით გამოსწორდა მყიდველთა გადახდისუნარიანობა, ბანკების გააქტიურებამ გავლენა იქონია მომხმარებელზე, რაც მათ გადახდისუნარიანობაზეც აისახა. კრიზისის გარკვეული ნიშნები დღესაც შეინიშნება, თუმცა უკვე ძირითადად გადატანილად შეიძლება ჩაითვალოს. 2010 წელს პირველ რიგში იგეგმება დაწყებული პროექტების დასრულება ჩაბარება, რომელთა დასრულების ვადები არსებული პოლიტიკური და ეკონომიკური მდგომარეობის გამო გადაიწია".
სამშენებლო კომპანია "ბაგები სითი ჯგუფი" კი სხვებისგან განსხვავებით 2009 წელს ყველაზე მძიმედ აფასებს და მდგომარეობის გაუმჯობესებას მეოთხე კვარტლიდან ასახელებს. მაგრამ ამასთანავე კომპანიის წარმომადგენლის გია ბოჭორიშვილის განცხადებით, "ბაგები სითი ჯგუფმა" თებერვალში ახალი პროექტის "პარკ სტრიტის" მშენებლობა დაიწყო და მუშაობა მთელი წლის განმავლობაში არ შეუწყვეტია.
მენეჯმენტის განცხადებით, კრიზისის გამო შემცირებული გაყიდვები წლის ბოლოსთვის შესამჩნევად, 20-30%-ით გაიზარდა. კომპანიაში აცხადებენ, რომ 3-4 თვეში დასრულდება ძველი თბილისის რეაბილიტაციის პროექტის ფარგლებში ჭავჭავაძის 80 ნომერში მშენებარე "პარკ–გეითსის" კომპლექსიც, რისთვისაც "ბაგები სითი ჯგუფმა" 300 ათასი დოლარი მიიღო.
და ბოლოს გთავაზობთ დეველოპერული კომპანია "იბერიის" წარმომადგენლის წლის შემაჯამებელ კომენტარს, რომლის მიხედვითაც, ფინანსური და ეკონომიკური კრიზისის მიუხედავად, მათმა მენეჯმენტმა მოახერხა ფინანსური რესურსების მოზიდვა "იბერიამ" 2009 წლის 8 მაისს ოპიკისგან დამტკიცებული მორიგი სესხის პირველი ტრანში სამ თვეში მიიღო. ახალი საკრედიტო ხაზი - 10 მლნ აშშ დოლარის ოდენობით ამერიკის მთავრობის სააგენტომ კომპანია "იბერიას" მიმდინარე პროექტებისთვის გამოუყო.
მიღებული ფინანსური რესურსი გადანაწილდა სხვადახვა ეტაპის მქონე ოთხ პროექტზე. ოპიკისგან მიღებული პირველი ტრანშით "იბერიამ" შეფერხებით მიმდინარე სამშენებლო პროცესი გაააქტიურა რადიანის #13-ში, ყიფშიძის #7-ში, იბერია ჰილსში და განაახლა მშენებლობა აბაშიძის #73-ში.
6 მარტს კომპანია Gლობალ Iდეა-სა და გაზეთ FINANCIAL-ის ორგანიზებით, ასევე საქართველოს სავაჭრო-სამრეწველო პალატის და ამერიკის სავაჭრო პალატის მხარდაჭერით, სასტუმრო "ქორთიარდ მარიოტში" გაიმართა 2008 წლის რჩეული ბრენდების დაჯილდოების ყოველწლიური, რიგით მეოთხე ცერემონია. დაწესებული 40 ნომინაციიდან, ერთ-ერთში - საუკეთესო დეველოპერული და სამშენებლო კომპანია, ექსპერტთა საბჭომ გამარჯვებულად კომპანია "იბერია უძრავი ქონება" დაასახელა. ამჟამად "იბერია" კვლავ განაგრძობს მუშაობას ფინანსური რესურსების მოზიდვის კუთხით, უკვე ახალი პროექტებისათვის. 2009 წლის ბოლო კვარტლებში საგრძნობლად შეინიშნებოდა უძრავი ქონების ბაზრის გააქტიურება. იგივე ტენდენციის გაგრძელებას ველით 2010 წელს და ვფიქრობთ, რომ ეს წელი ბევრად უფრო ნაყოფიერი და იმედისმომცემი იქნება ვიდრე წინა.
ასეთი იყო უძრავი ქონების ბაზრის წლის მიმოხილვა. იმედს ვიტოვებთ და ვუსურვებთ ყველა სამშენებლო კომპანიას, რომ მომავალი 2010 წელი ბევრად უფრო წარმატებული და ნაყოფიერი აღმოჩნდეს მათთვის დაზოგადად, ჩვენი ქვეყნის შენებისა და აღმავლობისთვის.

თათია ჩაფიჩაძე