ნანახია: 837

სამშენებლო კომპანიასთან ურთიერთობაში დაზარალებული საქართველოში სამართალს ვერ პოულობს

2009 წლის დასაწყისში ომგამოვლილ საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარზე მდგომარეობა კვლავ სავალალო რჩებოდა. წლის პირველ ნახევარში შეჩერებული იყო ყველა დაწყებული მშენებლობა, რადგან დეველოპერებს არ ჰქონდათ საკმარისი ფინანსები დაწყებული მშენებლობების დასასრულებლად (რომ აღარაფერი ვთქვათ ახლის წამოწყებაზე), მოსახლეობას კი სავსებით სამართლიანად არ ჰქონდა ნდობა დეველოპერთა მიმართ. გარდა ამისა, ისინი ომისა და კრიზისის შემდეგ ყოველდღე უფრო და უფრო ელოდებოდნენ ფასების დავარდნას, ყველაფერი ეს კი საბოლოო ჯამში ქმნიდა გამოუვალ მდგომარეობას.
იმ პერიოდში იმის საფრთხეც კი არსებობდა, რომ თბილისი დაუმთავრებელი შენობების ქალაქად გამოცხადდებოდა და მათ უკან ათასობით მუშახელი, ბინით დაუკმაყოფილებელი მოსახლე და რაც ყველაზე მთავარია, ამ სექტორზე მიბმული ყველა ის პატარა ბიზნესი, რასაც მნიშვნელოვანწილად ამუშავებს უძრავი ქონება, უფუნქციოდ დარჩებოდა, რაც თავისთავად შექმნიდა კრიზისის ახალ ტალღას და რაც, ასევე, გამოიწვევდა მოსახლეობის დაზარალებას.

"მოდულმა" კრიზისი საკუთარი კლიენტების ხარჯზე გადააგორა?

კრიზისის ფონზე, არა მარტო სამშენებლო კომპანიები, არამედ მოსახლეობაც დაზარალდა, თუმცა, მყიდველი თავის მხრივ სამშენებლო კომპანიიდან მოტყუებულიც აღმოჩნდა.
"ბანკები და ფინანსები" რამდენიმე თვის წინ, ერთი კონკრეტული ადამიანის ისტორიას გიამბობდათ, რომელიც სამშენებლო კომპანია "მოდულს" ერთი ფართის რამდენჯერმე გაყიდვაში ადანაშაულებდა.
პირმა, რომლის შესახებაც მოგითხრობდით, 2007 წელს სამშენებლო კომპანია "მოდულთან" დადო ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულება მშენებარე ბინის თაობაზე. მას შემდეგ, რაც კომპანია "მოდულს" ფინანსური პრობლემები შეექმნა და მშენებლობა ფაქტიურად გაჩერდა (აგვისტოს ომის შემდეგ), გაჩნდა ეჭვი იმისა, რომ "მოდული" შეიძლებოდა გაკოტრებულიყო და კომპანიაში მანამდე შეტანილი მთელი თანხა წყალში გადაყრილი აღმოჩენილიყო.
კომპანიის საქმიანობის მსხვერპლმა მაშინ შეიტყო, რომ არსებობს თავის დაცვის მექანიზმი, რომელსაც საკუთრების უფლების წინასწარი რეგისტრაცია ჰქვია. თავის დაცვის ეს მექანიზმი არის რეგისტრაციის სახე, როცა მყიდველი რეგისტრირდება, როგორც ბინის მომავალი მესაკუთრე და ბინა იმ შემთხვევაში გადადის საკუთრებაში, როცა იგი მთელ თანხას გადაიხდის. ამ სახის რეგისტრაციას საფუძვლად ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულება ედება. თავის დაცვის ასეთი მექანიზმის არსებობის შემთხვევაში, თუკი სამშენებლო კომპანია გაკოტრდა, ამ ბინას ყადაღას ვერავინ დაადებს, ე.ი. მყიდველი იმას მაინც არ დაკარგავს, რაც აშენებულია.
მაშინ კომპანია "მოდულს" მყიდველმა რამდენჯერმე მიმართა ბინის წინასწარი რეგისტრაციის მოთხოვნით, თუმცა, ყოველ მიმართვაზე კომპანიის წარმომადგენლებმა მიზეზად ტექნიკური პრობლემები დაასახელეს და ამ მოთხოვნის შესრულებას მოგვიანებით დაჰპირდნენ. ზუსტად იმავე პერიოდში ტელევიზიით გამოსვლისას "მოდულის" მაშინდელი წარმომადგენელი რევაზ ჟღენტი აცხადებს, რომ მათ არცერთ ობიექტზე წინასწარი რეგისტრაციის პრობლემა არ აქვთ და ნებისმიერ მომხმარებელს შეუძლია განახორციელოს ამ სახის რეგისტრაცია. მიუხედავად ამ განცხადებისა, მყიდველმა ვერ შეძლო ამ რეგისტრაციის განხორციელება, რის შემდეგაც ჩნდება დიდი ეჭვი, რომ კომპანიას ეს კონკრეტული ბინა ორჯერ ან მეტჯერ აქვს გაყიდული და მხოლოდ დროის გაყვანა უნდა. ერთ მშვენიერ დღეს კი შესაძლოა აღმოჩნდეს, რომ ამ ბინას ორი ან მეტი მფლობელი ჰყავს, ხოლო კომპანია "მოდული" აღარ არსებობს.
საქმე "მოდულსა" და ისტორიის გმირს შორის სასამართლოში იყო. პირველმა ინსტანციამ მომჩივანის მოთხოვნა სრულად არ დააკმაყოფილა. კომპანია კი დღემდე უარყოფს, რომ ხელშეკრულებაზე, რომელიც მყიდველს 2007 წელს გაუფორმეს, კომპანიის წარმომადგენლის ხელმოწერაა.
მართალია ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ კომპანია ვალდებულია მასში გაწერილ ვადებში დაასრულოს მშენებლობა, ხოლო მისი შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ყოველ ვადაგადაცილებულ თვეზე 5 სამუშაო დღის განმავლობაში მყიდველს მის მიერ გადახდილი თანხის 1% გადაუხდის, მაგრამ თუ კომპანია გაკოტრდა, ხელშეკრულების ეს მუხლიც, ისევე როგორც მთლიანი ხელშეკრულება, ცარიელი სიტყვები აღმოჩნდება.
კიდევ ერთი ფაქტორი, თანაც ძალიან უცნაური არის ის, რომ საჯარო რეესტრში აღმოჩნდა რამდენიმე დარეგისტრირებული კომპანია სახელწოდებით "მოდული", რომელთაც მხოლოდ განსხვავებული საიდენტიფიკაციო კოდი აქვთ. ამასთან, საჯარო რეესტრის საიტზე მითითებულია, რომ მათ შორის რამდენიმე კომპანიას ყადაღა აქვს დადებული. აქ ჩნდება ეჭვი იმისა, რომ ერთიდაიგივე პირებმა რამდენჯერმე დაარეგისტრირეს კომპანია ერთიდაიგივე სახელწოდებით.
ისტორიის გმირმა არაერთხელ მიმართა ხელისუფლების წარმომადგენლებსაც, თუმცა, მათგან პასუხი არ მიუღია. ეს ადამიანი ბოლო წლების განმავლობაში საზღვარგარეთ ცხოვრობს და სამშობლოში დაბრუნების სურვილი აქვს, მაგრამ ბინის არქონის გამო ამას დღემდე ვერ ახერხებს.
ამ ყველაფრის ფონზე კი კომპანია "მოდულის" ვებ-გვერდზე ვკითხულობთ შემდეგ მიმართვებს: "განსაკუთრებული შეღავათები სამშობლოში დაბრუნებულებს!", "ჩვენ ვართ კომპანია, რომლისთვისაც მთავარია ადამიანური ფაქტორი", "ეროვნული სულისკვეთება", "თანადგომა" და ა.შ.

კომპანია ბრალდებებს უარყოფს

ეს ინფორმაცია, რომელიც გაზეთში დაიბეჭდა, "მოდულის" კლიენტის მონათხრობს ეყრდნობოდა. თუმცა, კომპანიაში ამ ინფორმაციას აბსურდულს უწოდებდნენ. კომპანიის წარმომადგენელი რევაზ ჟღენტი აცხადებდა, რომ მისთვის ასეთ შემთხვევაზე არაფერია ცნობილი. ჟღენტის თქმით, თუ მოქალაქეს საქმე სასამართლოში აქვს შეტანილი, შესაბამისი პასუხიც გაეცემა. "მოდულში" ასევე უარყოფდნენ ინფორმაციას, რომ მთლიანად გაჩერებულები არიან და განმარტავდნენ, რომ მხოლოდ ბაგებში მდებარე ერთი ობიექტი აქვთ დაკონსერვებული. ამასთან, ამ ობიეტებზე ფართები გასხვისებული ჯერ არ არის. კომპანიის წარმომადგენლის მტკიცებით, ისინი ყველა აღებულ ვალდებულებას შეასრულებდნენ.


საბოლოო განაჩენი

სააპელაციო სასამართლომ გამოიტანა განაჩენი. ძალაში დატოვეს პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება იმის თაობაზე, რომ ჯარიმის დაკისრება შემოფარგლულიყო 2010 წლის აგვისტომდე, რათა ჯარიმა არ გამხდარიყო "შეუსაბამოდ დიდი". ამ გადაწყვეტილებით მათ საშუალება მისცეს კომპანია მოდულს არა მარტო არ იჩქაროს მშენებლობის დამთავრება, არამედ არასოდეს დაასრულოს იგი.
დაზარალებულს უარი ეთქვა მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზეც საკუთრების უფლების წინასწარი რეგისტრაციის შესახებ იმ აბსურდული დასაბუთებით, რომ "უძრავ ნივთზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია შესაძლებელია განხორციელდეს მხოლოდ მაშინ, როდესაც ამის თაობაზე არსებობს მხარეთა შორის შეთანხმება". ეს ციტატა ღიმილს მოჰგვრიდა საჯარო რეესტრის თანამშრომელს, ან ნებისმიერ საქმეში ჩახედულ ადამიანს. სააპელაციო სასამართლოს განაჩენი პირდაპირ წინააღმდეგობაშია კანონთან საჯარო რეესტრის შესახებ, რომლის თანახმადაც საკუთრების უფლების წინასწარი რეგისტრაციის განხორციელება ცალმხრივად შეუძლია დაინტერესებულ პირს ნოტარიულად დამოწმებული ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების საფუძველზე. ამ გადაწყვეტილებით სასამართლომ საშუალება მისცა კომპანია "მოდულს" ბინა, რომელშიც ამდენი ფული გადაიხადეს, სხვაზე გაყიდოს ხელმეორედ, ან იპოთეკით დატვირთოს.
აბსოლუტურ შეუსაბამობას ჰქონდა ადგილი სახელმწიფო ბაჟთან დაკავშირებითაც. ზოგადად პირველი ინსტანციის სასამართლო სახელმწიფო ბაჟის სახით იღებს სადავო საგნის ღირებულების 3%-ს, ხოლო იგივე საკითხზე მეორე ინსტანცია - 4%-ს. თუ სადავო საგნის ღირებულების განსაზღვრა შეუძლებელია, მაშინ პირველი ინსტანცია იღებს 120 ლარს, ხოლო მეორე ინსტანცია - 150 ლარს. დაზარალებულმა პირველი ინსტანციისთვის შეიტანა 2800 ლარამდე, იმიტომ რომ ითხოვდა საკუთრების უფლების აღიარებას, თუმცა, მოგვიანებით ეს მოთხოვნა საკუთრების უფლების წინასწარი რეგისტრაციის მოთხოვნით შეცვალა. ასეთი მოთხოვნისთვის კი 120 ლარია გათვალისწინებული სახელმწიფო ბაჟის სახით. განაჩენის გამოტანისთანავე, პირველი ინსტანციის სასამართლოს უკან უნდა დაებრუნებინა ზედმეტად გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი, რაც სასამართლომ არ გააკეთა, - ჩათვალეს, რომ საკუთრების უფლების წინასწარი რეგისტრაციის მოთხოვნა მიკუთვნებითი სახის მოთხოვნა იყო. თუმცა მეორე ინსტანციის სასამართლო სახელმწიფო ბაჟის 150 ლარის ოდენობით დაკმაყოფილდა. ე.ი. რა გამოვიდა, თუ იმ ადამიანის მოთხოვნა მიკუთვნებითი ხასიათის იყო, მაშინ მეორე ინსტანციის სასამართლოს 150 ლარის ნაცვლად 3600 ლარი უნდა მოეთხოვა, ხოლო თუ მისი მოთხოვნა არ იყო მიკუთვნებითი ხასიათის, მაშინ მას უნდა ემსჯელა გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის შესახებ და უკან დაებრუნებინა ზედმეტად გადახდილი თანხა. სასამართლოში სიტყვაც კი არ დაუძვრიათ ამის შესახებ, მიუხედავად იმისა, რომ ეს მოთხოვნაც დაყენებული იყო და კერძო საჩივრის განჩინებაში შავით თეთრზე წერია, რომ სააპელაციო სასამართლო იმსჯელებდა ამის შესახებ, სააპელაციო საჩივრის განხილვის დროს.
აი, ასეთი პირობებით არის საქართველო ერთ-ერთ მოწინავე ადგილზე მსოფლიოში ბიზნესის კეთების პირობების მიხედვით. თუმცა, "მოდული" არ არის ერთადერთი კომპანია, რომელიც პირამიდებს აგებს. მთავრობა კი ასე შეგნებით თუ შეუგნებლად უწყობს ხელს საქართველოში თაღლითებს და იმას, რომ უამრავი ადამიანის მიერ ბინის შესაძენად შეკოწიწებული ფული სწორედ თაღლითებმა მიითვისონ.
დღეს მყიდველსაც და გამყიდველსაც საუკეთესო გამოსავლად მოლოდინი მიაჩნია. უძრავი ქონების პოტენციური მყიდველები ფასების კლებას ელოდებიან, გამყიდველები - გაყიდვების ზრდას, ყველა ერთად კი - პოლიტიკური და ეკონომიკური კრიზისების დაძლევას.


ნინო თამაზაშვილი