ნანახია: 1772

ბინებზე ფასები გაიეფებას განაგრძობს

ფულის გაძვირებამ ბიზნესის ზოგიერთ სექტორში გაყიდვები მკვეთრად შეამცირა, რამაც, თავისთავად, პროექტებზე ფასების ვარდნა გამოიწვია. საქართველოში მოქმედ სამშენებლო კომპანიებს კრიზისი ყველაზე მძაფრად შეეხო. თუ 2008 წელს ფასები უძრავ ქონებაზე დინამიკურად იზრდებოდა, აგვისტოს მოვლენების შემდეგ მისი განვითარება დროებით შეჩერდა, რასაც საბანკო სისტემაში იპოთეკური კრედიტების გაცემის შეჩერება მოჰყვა. ამ დროისათვის სესხების გაცემა აღდგენილია, თუმცა შეზღუდული სამომხმარებლო პირობებით და გაზრდილი საპროცენტო განაკვეთით.
ბანკთან განვადების გაფორმების შემთხვევაში მომხმარებელს რეალურად ორმაგის გადახდა უწევს, მაგრამ გრძელვადიანობის გამო მოსახლეობის გარკვეული ნაწილი ამ პროცესით მაინც სარგებლობს. სწორედ ამიტომ სამშენებლო კომპანიებმა გაყიდვების სტიმულირებისთვის უპროცენტო შიდაგანვადებაზე მუშაობა აქტიურად დაიწყეს, რომელიც 15 წლიანია და ყოველგვარი რისკის ფაქტორს გამორიცხავს. მათი წესების თანახმად ბინა მომხმარებელზე მანამ არ გაფორმდება, ვიდრე ის გადასახადს სრულად არ დაფარავს.
სამშენებლო კომპანიების წასახალისებლად, საქართველოში არსებული კრიზისის ფონზე, გამარტივდა მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესებიც. ცვლილებები "საქართველოს ზოგად ადმინისტრაციულ კოდექსსა" და "ლიცენზიებისა და ნებართვის შესახებ" კანონშიც შედის, რომლის თანხამად, საჯარო წარმოებას, რომელიც მშენებლობის ნებართვას გასცემდა, მარტივი წესი ჩაენაცვლება.
არის ერთი სასიამოვნო სიახლეც - საბანკო სექტორის გადაწყვეტილებით, კრიზისში მყოფი სამშენებლო კომპანიები ბანკებისგან დახმარებას მიიღებენ. "საქართველოს ბანკმა" 10 სამშენებლო კომპანიას 28 მლნ აშშ. დოლარის კრედიტი გამოუყო. კრედიტი 10 წლის ვადით 30%-იანი საპროცენტო განაკვეთით გაიცა. ის 15-მდე პროექტის დაწყებას მოხმარდება. ბანკი კლიენტ სამშენებლო კომპანიებს კონკრეტული პროექტისთვის სესხს გამოუყოფს და ამ პროცესში გასაყიდად დარჩენილი ბინებისთვის იპოთეკურ სესხსაც გასცემს.
ამ დროისათვის "საქართველოს ბანკმა" მემორანდუმი სამ სამშენებლო კომპანიასთან გააფორმა. ესენია - "იბერია", "კალასი"და "ბაგები სითი ჯგუფი", რომელსაც, საერთო ჯამში, 15 მლნ-ნი კრედიტი გამოეყოფა. დანარჩენ კომპანიებთან ხელშეკრულების გაფორმება გაზაფხულიდან იგეგმება.
სამშენებლო კომპანიების ნაწილი ამ დროისთვის, შეიძლება ითქვას, მოლოდინშია. ისინი იმ პერიოდის დადგომას ელოდებიან, როდესაც მომხმარებელი რეალურად შეძლებს მათ მიერ აშენებული ფართის შესყიდვას.
საქართველოში მოქმედ დეველოპერულ კომპანიათაგან ზოგიერთი 2009 წელს ახალი პროექტების დაწყებას არ გეგმავს. მათი აზრით, ამ ეტაპზე ნებისმიერი ახალი პროექტის განხორციელება, ნებისმიერ შემთხვევაში, უარყოფით შედეგს მოიტანს. ამის საფუძვლად კი ისინი ბინებზე მოთხოვნის შემცირებას და ბანკებში კრედიტებთან დაკავშირებით არასტაბილურ მდგომარეობას ასახელებს.
ასეთ სამშენებლო კომპანიათა რიცხვს განეკუთვნება "მაგი სტილი", რომლის წარმომადგენელთა განცხადებით, კომპანიის მიერ უპროცენტო შიდაგანვადების შემოღებამაც ვერ შეძლო კლიენტების მოზიდვა. როგორც კომპანიაში ამბობენ, ამ დროისთვის მათ მიერ დაწყებული პროექტები ყველა დასრულებულია. მათ შორის ავლაბრისა და გუდაურის საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობაც. ამჟამად მუშაობა მიმდინარეობს თბილისში არსებულ საცხოვრებელ კომპლექს "დრიმ თაუნზე", რომლის დასრულებაც 2010 წლისთვისაა ნავარაუდევი. სხვა პროექტების დაწყებას კომპანია ჯერ-ჯერობით არ გეგმავს.
იგივე ვითარებაა სამშენებლო კომპანია "სასკოშიც". ისინი ამ ეტაპზე ორიენტირებულები არიან არა ახლი პროექტების დაწყებაზე, არამედ უკვე დაწყებულის დასრულებაზე. მაგალითად, მოსკოვის გამზირსა და სანზონაში. მათი დასრულება, სავარაუდოდ, მაისშია მოსალოდნელი.
რაც შეეხებათ ბაზარზე მყოფ დიდ სამშენებლო კომპანიებს, ისინი საშუალო სიდიდის მქონე კომპანიების წარმომადგენელთა გამოთქმულ მოსაზრებებს კატეგორიულად ეწინააღმდეგებიან. "ცენტრ-პოინტის" დამფუძნებლის, მაია რჩეულიშვილის განცხადებით, კარგი ბიზნესმენი კრიზისისგან ჭკუასაც უნდა სწავლობდეს და მოგებასაც უნდა ნახულობდეს. ამისთვის კი ის კლიენტთა ინტერესების კარგად ცოდნას ასახელებს. უახლოეს წარსულში გავრცელდა ინფორმაცია იმის თაობაზე, რომ თითქოსდა, აღნიშნული კომპანია გაკოტრდა. რაც კომპანიის წარმომადგენლებმა კატეგორიულად უარყვეს. უფრო მეტიც, "ცენტრ-პოინტის" წარმომადგენელთა თქმით, ყველა ის პროექტი, რომელიც დაწყებული აქვთ, უახლოეს მომავალში აუცილებლად დასრულდება.
"იბერია უძრავი ქონება" ერთ-ერთია იმ 10 სამშენებლო კომპანიიდან, რომელიც "საქართველოს ბანკის" პროექტში უკვე ჩაერთო. აღნიშნული პროექტიდან მიღებულ რესურსს კომპანია განვითარების სხვადასხვა ეტაპზე მყოფ მიმდინარე პროექტებს მოახმარს. ასეთებია, მაგალითად, საცხოვრებელი სახლები, რომლებიც მდებარეობს აბაშიძის ქუჩის ნომერ 73-ში, დადიანის 13-ში, ყიფშიძის 7-ში და საცხოვრებელი კორპუსი ბაგებში – "იბერია ჰილსი", რომელიც ერთდროულად ოცი ოთხსართულიანი სახლის მშენებლობას მოიცავს. ყველა ეს პროექტი ვაკის რაიონში მდებარეობს და პრემიუმ კლასს განეკუთვნება. ამ საცხოვრებელ სახლებში კვადრატული მეტრის ფასი 1350 დოლარიდან 1450 დოლარამდე მერყეობს. იმ პროექტებზე, რომელსაც უკვე ბანკი აკრედიტებს, მომხმარებელს საშუალება ექნება იპოთეკური კრედიტითაც ისარგებლოს.
პროექტ "იბერია ჰილსისთვის" კომპანია "იბერია"დამატებით ახალი სესხის მიღებასაც გეგმავს. კერძოდ, "იბერიამ" დეკემბერში ოპიც-თან ახალი საკრედიტო ხაზის მიღების შესახებ მოლაპარაკება დაიწყო. მოლაპარაკება, სავარაუდოდ, გაზაფხულზე დასრულდება.
კომპანია ბოლო პერიოდში აქტიურად მუშაობდა საერთაშორისო და ადგილობრივი ფინანსური რესურსების მოზიდვის მიმართულებითაც. მიღებული ფინანსური რესურსები არსებული კრიზისის პირობებში მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს "იბერიას" მიერ აღებული ვალდებულებების შესრულებისთვის. ამ ეტაპზე კომპანიის ხელმძღვანელები თვლიან, რომ ფინანსური მოზიდვის ყველა წყარო ჯერ არ ამოუწურავთ და ამ მიმართულებით აქტიურად გააგრძელებენ მუშაობას.
შეიძლება ითქვას, აგვისტოს მოვლენების შემდეგ, კომპანია "იბერიაში" ფასი არ შეცვლილა. ფასების შემცირების ტენდენცია, მათი პიარ-მენეჯერის ნინო ტყეშელაშვილის თქმით, ფიქსირდება მეორადი ბინების ბაზარზეც. ახალ პროექტებზე, ანუ მიმდინარე მშენებლობებზე ფასის ვარდნა მხოლოდ ერთეულ შემთხვევებში შეინიშნება. იაფი პროდუქციის მოძებნას ისინი ახალი პროექტების განხორციელებაში ხედავენ, რომელიც 2009 წლიდან დაიწყება. ბინების გაიაფება ბაზარზე, მათი ვარაუდით, დროებითი მოვლენაა და 2010 წელს შესაძლებელია უკვე სულ სხვა სურათი გვქონდეს. "ტენდენცია იქით მიდის, რომ მშენებარე ბინების გაყიდვების რიცხვის მკვეთრად შემცირების გამო, ყველა სამშენებლო კომპანია მომხმარებელს უკვე დამთავრებულ პროექტს შესთავაზებს. მზა პროექტი კი იაფი ვერ იქნება", – განაცხადა მან ჩვენთან საუბრისას ნინო ტყეშელაშვილიმა.
რაც შეეხება სამშენებლო კომპანიას "არსი", მან 2009 წლის 18 თებერვალს უძრავი ქონების ბაზარზე მოღვაწეობის 20 წელი აღნიშნა. ის 1989 დაარსდა, როგორც პირველი კერძო არქიტექტურული ფირმა და ბინათმშენებლობა 1992 წელს დაიწყო.
დღესდღეისობით კომპანია "არსს" თბილისის სამ უბანში სამი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა აქვს დაწყებული, რომელიც რამდენიმე თვეში დასრულდება. იმის გამო, რომ ბოლო დროს მზა ბინებზე დიდი მოთხოვნა დაფიქსირდა, კომპანიამ გადაწყვიტა, რომ გაყიდვაში დამატებით ახალი ბინები გამოიტანოს.
დასრულებული ბინების ფასი 850-დან 1200 დოლარამდე მერყეობს. მათი შეძენა მომხმარებელს როგორც განვადებით, ასევე ერთიანი გადახდის სქემით შეუძლიათ. განვადება ორწლიანია და პირველი შენატანი ბინის ღირებულების 20%-ს შეადგენს. ერთიანად გადახდის შემთხვევაში კი მომხმარებელი ფასდაკლებას იღებს. ფასდაკლების პროცენტი სამივე ობიექტზე განსხვავებულია - 5%-დან – 10%-მდე.
კომპანია "არსის" პირობა ასეთია – თუ უძრავი ქონების ბაზარზე ფასი დაეცა, კლიენტს უბრუნებენ თანხას, რომელიც თავდაპირველად გადახდილი საფასურისა და ბინის ჩაბარების მომენტში არსებულ ფასს შორის სხვაობას შეადგენს. განვადების შემთხვევაში კი გადახდილი თანხის დარჩენილი მოცულობა პროპორციულად დაიკლებს, ეს კი ყოველთვიურ შენატანზე გრაფიკის შემსუბუქებით აისახება. ეს სქემა უკვე აშენებულ ბინებზეც მოქმედებს.
კომპანია "არსის" მიერ აშენებული ბინების ფასები განსხვავებულია, როგორც უბნისა და პროექტების მიხედვით, ასევე მშენებლობის კონდიციის მხრივაც. საშუალოდ, აშენებულ ობიექტებში კვადრატული მეტრის ფასი 950 აშშ დოლარს შეადგენს. (იგულისხმება სრული კარკასი, რემონტამდე მიყვანილი კონდინცია), ხოლო მშენებარე პროექტებში მინიმალური ფასი 750 დოლარია. "ზოგადად, თბილისში მეორად ბინებზე ფასები 25-30%-ით შემცირდა, ხოლო მშენებარე ბინებზე 10-15%-ით. უძრავი ქონების ბაზარზე ფასს მშენებლობის თვითღირებულება და გაყიდვების ტემპი განსაზღვრავს", - აცხადებს "არსის" საზოგადოებასთან ურთიერთობის სამსახურის მენეჯერი თაკო რატიანი.
აგვისტოს მოვლენების შემდეგ "არსში" გაყიდვების რიცხვი შემცირდა, თუმცა ზრდის ტენდენცია დეკემბრის თვიდან კვლავ გამოიკვეთა. შესაბამისად, თუ გაყიდვების ასეთი დონე შენარჩუნდა და მშენებლობის ღირებულებაც უცვლელი დარჩა, ფასების მეტად დაწევა მოსალოდნელი არ არის.
დღეს საზოგადოებაში არსებობს სერიოზული მოლოდინი იმისა, რომ უძრავ ქონებაზე ფასები კიდევ დაიწევს. რის გამოც ბევრი თავს იკავებს ბინის შეძენისაგან. რა მოხდება მომავალში, ამასთან დაკავშირებით დღეს პროგნოზების გაკეთება უჭირთ., როგორც სამშენებლო კომპანიების წარმომადგენლებს, ისე ექსპერტებს
"არსში", ისევე, როგორც სხვა კომპანიაში, ახლა უკვე შესაძლებელია ბანკის გარეშე ბინის შეძენა. ისინი აქტიურად მუშაობენ იმაზეც, რომ ბაზარზე გამოიტანონ ის პროდუქცია, რომელიც მოსახლეობისთვის არის მისაღები. 2005 წელს კომპანიაში არსებობდა უფასო კონსულტაციის პროგრამა. ეს პროგრამა დღეს ისევ განახლდა და კონსულტაციის მიღება "არსის" სათაო ოფისშია შესაძლებელი.



- სამშენებლო მასალების გაიაფებამ სამშენებლო კომპანია "მოდულს" საშუალება მისცა, შესყიდვის პირობების გაუმჯობესების კუთხით, გადაეხედა დიღმის საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობასთან გაფორმებული ხელშეკრულებისთვის. კომპანიამ საცხოვრებელი ბინების საერთო საკონტრაქტო ფასი გარკვეული ალგორითმების შესაბამისად შეამცირა – ფართის ერთი კვადრატიული მეტრის ღირებულების პროპორციულად. კერძოდ:
-599 აშშ$-მდე რეალიზებული ფართების ღირებულება შემცირდა 5%-ით.
-600-699 აშშ$-მდე რეალიზებული ფართების ღირებულება შემცირდა 10%-ით.
-700-799$-ის 15%-ით
- ხოლო 800 აშშ $-ის ზემოთ 20%-ით.
ამჟამად ეტაპობრივად მიმდინარეობს დიღმის საცხოვრებელი კომპლექსის მენაშენეებთან დამატებითი კონტრაქტების გაფორმება და თანხების გაზრდის ახალი გრაფიკის შეთანხმების პროცესი.
როგორც ჩვენთან საუბრისას "მოდულის" მენეჯერმა რევაზ ჟღენტმა განაცხადა, ისინი, 2009 წელს შექმნილი მძიმე მდგომარეობიდან გამომდინარე, ახალი პროექტების დაწყებას არ აპირებენ. კომპანიისთვის ოქტომბერი და ნოემბერი უძრაობის პერიოდი იყო. ბოლო დროს, ისევე როგორც სხვა კომპანიებში, კლიენტების მომატება "მოდულშიც" შეინიშნება. დღეს მდგომარეობა უკეთესობისკენ შეიცვალა, მაგრამ კლიენტებს გადაწყვეტილების მიღება მაინც უჭირთ. სწორედ ეს არის მიზეზი იმისა, რომ "მოდულის" საქმიანობა ამ ეტაპზე შეჩერებულია. კომპანიას სამი პროექტის განხორციელება აქვს დაგეგმილი, რომლის დაწყება, სავარაუდოდ, 2009 წელს ვერ მოხერხდება. კომპანია თავისი ფინანსებით ახალი პროექტების დაწყებას ვეღარ ახერხებს. თუ გამოჩნდება სპონსორი, ამ შემთხვევაში, ალბათ, ყველაფერი უკეთესობისკენ შეიცვლება. კომპანიის წარმომადგენლები არ გამორიცხავენ, რომ "საქართველოს ბანკის" პარტნიორი 10 კომპანიიდან ერთ-ერთი "მოდულიც" გახდეს.

თათია ჩაფიჩაძე